|
25.12.2014 Оплата услуг агента по недвижимости
Обращение к агенту по недвижимости сопровождается контрактом: риелтор обязуется предоставлять услуги посредника между покупателем и продавцом либо арендатором и арендодателем, заказчик же принимает на себя обязательство оплатить оказанные ему услуги.
Обращение к агенту по недвижимости сопровождается контрактом: риелтор обязуется предоставлять услуги посредника между покупателем и продавцом либо арендатором и арендодателем, заказчик же принимает на себя обязательство оплатить оказанные ему услуги.
В Израиле сфера риелторских услуг развивалась особенно бурно в 90-е годы. В ту пору на рынке недвижимости отмечались частые случаи откровенного мошенничества по отношению к новым репатриантам. Юридически неграмотные “русские", плохо к тому же владевшие языком, неосмотрительно подписывали договорные и гарантийные обязательства, после чего нередко получали претензии к оплате фантастических сумм. Поэтому в 1996 году был принят Закон о риелторах, с целью нормализовать и урегулировать сферу посреднических услуг на рынке недвижимости.
Договор о предоставлении риелторских услуг
Закон о риелторах призван защищать права потребителей и регулировать профессиональные и этические нормы посредничества в сделках с недвижимостью. Получение гонорара за предоставление риелторских услуг обусловлено следующим:
• наличие у риелтора действующей лицензии;
• письменный договор, содержащий:
1) имена и номера т. з. и адреса заказчика и риелтора;
2) описание характера сделки (договор купли-продажи, аренды и др.);
3) описание объекта договора;
4) приблизительный объем сделки (стоимость квартиры, ежемесячной аренд и др.);
5) размер риелторской комиссии;
• в документе должна фигурировать роспись заказчика;
• агент имеет право на гонорар в том только случае, если оказанные им услуги были эффективными и увенчались сделкой.
Приведем несколько факторов, которые учитываются судом при оценке работы посредника:
• Неимение действующей лицензии лишает риелтора права на комиссию;
• Договор, составленный исключительно в устной форме, не наделяет посредника правом на гонорар;
• Недобросовестное поведение участника сделки может существенно повлиять на судьбу договора в суде. Если заказчик подписал договор с риелтором и реализовал недвижимость благодаря его содействию, после чего комиссию не оплатил, – высока вероятность того, что суд признает право посредника на гонорар, даже если контракт далеко не безупречен.
• Эффективность мер, принятых риелтором, оценивается по следующим показателям:
1) сходство между условиями контракта и конечным результатом – реальной сделкой;
2) сколько времени прошло с момента заключения договора об оказании услуг до совершения сделки;
3) объем рекламы, интенсивность переписки риелтора с фигурантами сделки (по факсу, СМС и проч.), количество проведенных встреч и т.п.;
4) участие в поиске дополнительного лица (соседей, членов семьи, друзей, коллег).
Авторы: адвокаты Артур Блаер и Ицхак Эйтан (Фернальдес)
23.12.2014 Несколько слов о гарантах
Общеизвестно, что принятие на себя гарантийного обязательства, поручительства за другое лицо поступок нешуточный.
С точки зрения закона подпись под гарантийным листом, как правило, свидетельствует о том, что гарант вступил в договорные отношения с кредитором осознанно, в здравом уме и трезвой памяти.
Закон справедливо осуждает неосмотрительность. Вместе с тем существуют правовые ограничения, направленные на обеспечение минимальной защиты гарантам. Закон о гарантах от 1967 г. претерпел ряд поправок, самые существенные из которых были приняты в 1991 г. В те далекие времена огромное количество юридически неграмотных репатриантов волны конца 90-х привлекалось к суду по гарантам.
Приведем несколько положений, обеспечивающих гарантам минимальную защиту:
- за редкими исключениями, кредитор обязан исчерпать все законные действия по отношению к основному должнику (за которого гарант поручился), прежде чем предъявит претензию гаранту;
- кредитор, представляющий гарантийное обязательство на подпись гаранту, обязан проявлять максимальную “прозрачность”, указав в документе следующую информацию:
- сумму долга или кредита, выданного или предоставленного кредитором основному должнику;
- срок действия займа;
- суммы ежемесячных выплат и точные даты их осуществления;
- если сумма займа привязана к индексу, следует указать принцип индексации;
- размер годичной процентной ставки;
- если поручитель подпадает под категорию “защищенного гаранта”, кредитор обязан объявить об этом гаранту и сообщить, до подписания гарантийного обязательства, обо всех дополнительных гарантах и их долевом участии в обязательстве.
Израильское право разработало ряд правил и положений, ужесточающих требования к кредиторам, нарушающим нормы прозрачности, – вплоть до признания обязательства недействительным.
Банк, выдающий заем "под гарант", должен сообщить потенциальному поручителю о задолженности лица, которому предоставляется заем, банку (то есть о его “минусе”) и предоставить информацию об истории погашения предыдущих займов. Если ссуда предназначена для погашения уже существующей задолженности, банк обязан уведомить об этом поручителя.
Во избежание ошибок и обмана закон строго регламентирует формальные аспекты составления гарантийных обязательств. Потенциальный гарант должен получить от кредитора, в отдельном документе, всю необходимую информацию об основном должнике. Закон здесь демонстрирует весьма редкую скрупулезность и определяет минимальный размер букв в тексте документа (запрещая применение мелкого шрифта), их форму, цвет используемых чернил, расстояние между буквами и проч.
Нарушение указанных норм может привести к применению своего рода “штрафных санкций″ в отношении кредитора, вплоть до лишения гарантийного обязательства юридической силы. Если основной должник нарушил долговое обязательство, кредитор обязан уведомить об этом поручителя в течение 90 дней со дня нарушения договора. В противном случае поручитель не понесет ответственности за ущерб, нанесенный кредитору вследствие несообщения.
Оспаривание в суде гарантийных обязательств, невзирая на характерные для этой категории дел сложности, тем не менее, возможно и часто практикуется юристами нашего офиса.
Авторы статьи: адвокаты Артур Блаер и Ицхак Эйтан (Фернальдес)
23.12.2014 Кратко о разводе в Израиле
Процедура расторжения брака регулируется в Израиле особыми нормами. Вопросы развода как такового подчиняются нормам религиозного права супругов в случае евреев галахического.
В бракоразводном процессе рассматриваются следующие вопросы:
* расторжение брака (развод);
* раздел имущества;
* опека над детьми;
* выплата/взыскание алиментов.
РАЗВОД
За рассмотрение дел семейной направленности отвечают две судебные инстанции, религиозная и гражданская: раввинатский суд и суд по семейным спорам. Лица еврейской национальности, сочетавшиеся в браке как по религиозному обряду, так и актом гражданского состояния, могут получить развод только в раввинатском суде. Если супруги – евреи, только судьи раввинатского суда уполномочены их развести.
Галаха не придает особого значения субъективным претензиям супруга на развод. “Разлюбил”, согласно Галахе, – увы, еще не повод для расторжения брака.
Еврейское религиозное бракоразводное право весьма строго регламентировано и признает лишь несколько причин для расторжения брака. Основанием для развода могут послужить измена, насилие в семье, алкогольная или наркотическая зависимость, отказ от близости и др.
Если раввинатский суд устанавливает, что у одного из супругов имеются справедливые основания для развода, выносится решение, принуждающее другого супруга дать согласие на развод. За упрямый отказ в выполнении решения суд может наложить крупный "штраф" (присудить денежную компенсацию второму супругу) и применить дополнительные санкции.
РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА
Вопросы раздела имущества регулируются нормами гражданского права и подпадают под юрисдикцию как религиозной, так и гражданской инстанции. При разводе имущество, приобретенное супругами за время совместной жизни, как правило, подлежит разделу в равных долях (50% – 50%). Имущество подразумевает недвижимость, денежные накопления каждого из супругов, личный транспорт, ценные бумаги, акции, пенсионные фонды и программы, драгоценности (не подарки), авторские права, деловую репутацию и многое другое.
РОДИТЕЛЬСКИЕ ПРАВА И ОПЕКА
При расторжении брака возникают вопросы опеки над детьми, права родителей на воспитание ребенка, общения с ребенком родителя не-опекуна, выбора формы образования и проч. Эти и другие темы подпадают под параллельную юрисдикцию религиозной и гражданской судебной инстанции.
АЛИМЕНТЫ
Размер алиментов во многом зависит от количества детей в семье, их возраста, здоровья, платежеспособности родителей, объективных потребностей и др. Решения о взыскании алиментов могут выноситься как религиозным, так и гражданским судом, которые призваны защищать интересы детей и обеспечивать их права.
Авторы: адвокаты Артур Блаер и Ицхак Фернальдес
23.12.2014 Компенсация ущерба, причиненного в ДТП
Согласно израильскому законодательству пострадавшие в дорожно-транспортных происшествиях наделены правом на получение компенсации ущерба.
Цель Закона о компенсациях – облегчить процедуру возмещения вреда и избавить пострадавших в ДТП от необходимости расследовать причины произошедшего. При наступлении страхового случая (дорожно-транспортного происшествия) страховая компания водителя обязана возместить потерпевшим причиненный вред. Существует несколько видов вреда, которые учитываются судом при рассмотрении исков о компенсации ущерба:
• потеря трудоспособности;
• расходы на лечение;
• потеря доходов;
• расходы на транспорт;
• стоимость услуг по уходу;
• моральный вред (физические и нравственные страдания);
В смертельных случаях учитываются следующие формы ущерба:
• компенсация членов семьи, бывших на содержании (иждивении) умершего;
• потеря доходов умершего;
• моральный вред;
• сокращение продолжительности жизни;
• расходы по захоронению.
По закону владельцы автомобилей обязаны страховать риск своей ответственности перед пешеходами и пассажирами. Применение Закона о компенсациях в ДТП существенно облегчает процедуру возмещения ущерба. Ввиду этого нередко предметом судебного разбирательства является элементарный, казалось бы, вопрос: подпадает ли происшествие под категорию “ДТП”?
Юридическое определение ДТП
Понятие «дорожная авария» не следует понимать буквально. Закон и ряд судебных прецедентов толкуют его расширительно, применяя к следующим ситуациям:
*причинение вреда здоровью пассажира в автобусе, поезде, такси (при посадке или высадке, в результате резкого торможения и др.);
*устранение неисправности на обочине и несложный дорожный ремонт;
*завод «с толкача»;
*паркование транспортного средства;
*возгорание или взрыв;
*разгрузка и загрузка (при некоторых обстоятельствах) и др.
Понятие «ДТП» применяется не только к легковым автомобилям, но и к тракторам, электричкам, автобусам, а иногда – буксирам-эвакуаторам, вилочным погрузчикам, тягачам, автогидроподъемникам и другим видам транспортных средств, предназначенных для наземной перевозки людей и грузов. Следовательно, существует целый ряд “нестандартных” ситуаций, подпадающих под категорию дорожно-транспортных происшествий.
Пострадавшим в ДТП при участии незастрахованного транспортного средства и в случаях, когда водитель скрывается с места аварии, возмещение выплачивается специальным государственным страховым фондом.
Несколько практических советов
Факт аварии следует тщательно задокументировать: записать время и место происшествия, телефоны и имена свидетелей, номер транспортного средства и проч. Помните: документы, оформленные сразу после происшествия, имеют решающее значение.
Заявленный ущерб должен документально подтверждаться соответствующими выписками, квитанциями и заключениями. Полученная в итоге сума возмещения должна включать затраты на стационарное и амбулаторное лечение. Если пострадавший в ДТП получил направление на реабилитационный курс лечения, его следует пройти и потребовать от врачей направление на дополнительный курс. Справки о посещении врачей и физиотерапевтов, направления, результаты анализов и проч. следует сохранить.
ДТП может одновременно являться производственной травмой (смотрите статью "Производственные травмы и профзаболевания", на официальном сайте www.i-lawyer.co.il), и для получения соответствующего статуса в Битуах Леуми от потерпевшего требуется предъявить ряд соответствующих доказательств и свидетельств. Поэтому сразу после ДТП необходимо обратиться в приемный покой и сохранить соответствующую выписку. В документе должно быть указано, что травма получена в результате дорожной аварии. Также обратитесь в полицию и сохраните справку о дорожно-транспортном происшествии.
Авторы: адвокаты Артур Блаер и Ицхак Фернальдес
|